Prêt viager hypothécaire : les principaux éléments de la réglementation
Rédigé en l'état des dispositions 1 janvier 2007, il n'a pas de valeur contractuelle.

Le Prêt viager hypothécaire : un nouveau dispositif
Grâce à l'Ordonnance du 23 mars 2006 qui a notamment réformé l'hypothèque, les particuliers bénéficient désormais d'une flexibilité accrue dans le recours au crédit immobilier.
L'une des premières mesures de cette réforme est l'introduction du Prêt viager hypothécaire dans la gamme des crédits distribués en France, à l'instar du RoyaumeUni, des Etats-Unis, du Canada, de l'Espagne...

Le Prêt viager hypothécaire : une solution inédite
Ce dispositif permet à toutes les personnes seniors d'obtenir des liquidités garanties sur leur patrimoine immobilier (résidence principale, secondaire, bien à usage locatif), tout en conservant la pleine propriété de leur bien.
Aucun remboursement n'est supporté par l'emprunteur de son vivant. Ce n'est qu'à son décès ou à la vente de son bien immobilier que le capital et les intérêts sont remboursés.
Il ne peut y avoir aucune dette (la dette du Prêt viager hypothécaire est égal au capital prêté majoré des intérêts calculés) au-delà du bien laissé aux héritiers car le remboursement est plafonné à la valeur de l'immeuble au décès de l'emprunteur. Le Prêt viager hypothécaire offre donc une solution inédite pour le financement des besoins de la population des seniors en France.

Ce qu'il faut comprendre
Prêt viager hypothécaire permet d'emprunter, quel que soit l'âge de la personne senior et quel que soit son état de santé, sans remboursement du vivant de l'emprunteur tout en conservant son bien immobilier. Il peut servir à n'importe quel usage, à l'exception du financement d'une activité professionnelle.
Le montant du prêt peut être versé en un ou plusieurs fois, selon les conditions proposées par l'établissement prêteur. Dès lors, le prêt permet de réaliser de multiples projets exemples :

Travaux : Effectuer des travaux d'aménagement ou d'entretien de sa résidence.
Immobilier : Faciliter l'acquisition d'un bien immobilier mieux adapté aux besoins de l'emprunteur. 
Maintien au domicile : Financer les frais d'une aide à domicile (ménage, infirmière, aides diverses).
Maison de retraite : Se donner les moyens d'intégrer une maison de retraite.
Consommation : Résoudre ses problèmes de trésorerie pour améliorer la gestion de son budget. Faire face à des dépenses significatives (voiture, renouvellement d'équipement ménager...) sans ponctionner ses revenus d retraite.
Santé : Financer des frais médicaux ou chirurgicaux restant à charge. Souscrire une assurance ou une rente dépendance.
Rente et complément de revenus : Placer les fonds sur une épargne permettant des retraits libres ou programmés (par exemple, un contrat d'assurance vie existant). Alimenter une épargne permettant une sortie en rente viagère (par exemple, un Plan d'Epargne en Actions ouvert depuis 8 ans). Souscrire une rente viagère auprès d'un assureur.

Le Prêt viager hypothécaire n'exige aucun remboursement, ni du capital prêté, ni des intérêts avant le décès de l'emprunteur, ce qui explique la notion de durée viagère du prêt.
Pendant ce temps, le prêt est garanti par une hypothèque prise sur le bien immobilier.

La fin du prêt
Le prêt s'éteint si l'un des événements suivants survient :
• le décès de l'emprunteur ;
• la cession du bien hypothéqué à un tiers à titre gratuit ou onéreux ;
• le démembrement du bien (sa pleine propriété est divisée en nue propriété et usufruit).

Quel que soit le montant de la dette, la somme alors réclamée par l'établissement prêteur pour le remboursement ne peut dépasser la valeur du bien lors de l'événement. S'il s'agit du décès de l'emprunteur, les héritiers peuvent soit rembourser le montant de la dette, soit laisser l'établissement prêteur mettre en jeu la garantie hypothécaire. La règle du plafonnement joue.
Le bien possédé au travers d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut-il servir de garantie à un Prêt viager hypothécaire : cela est impossible car le bien doit être la propriété d'une personne physique.

Un bien indivisible à usage mixte habitation/professionnel (ex : cabinet médical à domicile) peut-il être apporté en garantie d'un Prêt viager hypothécaire : Non, car l'Ordonnance du 23 mars 2006 restreint le champ d'éligibilité spécifiquement aux biens à usage exclusif d'habitation. En revanche, si l'emprunteur possède d'autres biens immobiliers (résidence secondaire ou logement locatif), ils peuvent être donnés en garantie.

Le bien à hypothéquer est déjà démembré, c'est-à-dire que la nue-propriété et l'usufruit sont partagés entre plusieurs personnes : est-il possible d'obtenir un Prêt viager hypothécaire : Oui, mais il faut étudier les droits des divers titulaires. A priori, le Prêt viager hypothécaire porte a uniquement sur la valeur de la part de nue-propriété détenue par l'emprunteur. La prise d'hypothèque devra recevoir l'accord des autres propriétaires.

Le montant du capital prêté est-il imposable : Les capitaux du Prêt viager hypothécaire n'étant pas des s revenus, ils ne sont pas imposables à l'impôt sur le revenu.

Quel est l'impact du Prêt viager hypothécaire lorsque l'emprunteur est assujetti à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune ISF : La création d'une dette, même si l'emprunteur ne rembourse rien de son vivant, constitue un passif qui vient réduire le niveau du patrimoine global. En revanche, les fonds prêtes et versés sur les comptes du particulier t compenser ce passif. Le prêt viager est dons neutre du point de vue de l'ISF
Que se passe-t-il si l'un des deux co-emprunteurs décède avant son conjoint le prêt n'est rendu exigible qu'au décès du dernier co-emprunteur. Le montant de la dette imputable au premier co-emprunteur décédé fait partie du "passif successoral" éventuel.

Que se passe-t-il si, au décès du dernier emprunteur : la valeur du bien est supérieure à la dette et si les héritiers ne souhaitent pas conserver le bien. Deux solutions sont envisageables pour les héritiers : soit ils vendent le bien, soit ils laissent l'établissement prêteur vendre le bien ou l'acquérir à la valeur estimée par l'expert choisi, Ils reçoivent alors la plus value

Pendant la vie du prêt, l'emprunteur souhaite s'installer en maison de retraite : est-ce possible : Tout à fait. Deux possibilités :

• soit il procède à la revente du donné en garantie, il rembourse alors le prêt ainsi que les indemnités de remboursement ;
• soit il souhaite conserver son bien : il doit alors veiller à ce que le bien soit entretenu et que sa valeur de garantie soit maintenue

Sources Crédit Foncier 19 rue des capucines 75001 PARIS, pour plus informations Journaux officiels 26 rue Desaix 75015 PARIS

En 2005, Bill Smith n'a pas payé ses dernières notes d'électricité et se débat en justice pour un prêt auto jamais remboursé. Pourtant, il rêve d'une maison à 200000 dollars. Qu'à cela ne tienne, un intermédiaire le fait évaluer par un organisme national, le FICO. Celui-ci lui attribue un score de subprime qui permettra à un établissement financier spécialisé, comme le géant Countrywide, de lui prêter de l'argent à des taux élevés. Les pouvoirs publics n'y trouvent rien à redire, et le Congrès a encouragé l'accès au crédit au nom de la non-discrimination. Mr. Smith est sûr de ne pas prendre trop de risque puisque l'opération sera débouclée dans deux ans : il a obtenu, comme la plupart des emprunteurs de subprime, un teaser. En 2005, comme les taux sont très bas, on lui a garanti du 1,45% fixe sur deux ans, sachant qu'après cette période les taux deviendront variables, avec une prime de risque. Au pis, en 2007, Bill Smith revendra avec une plus-value : les prix de l'immobilier ne montent-ils pas de plus de 10% pas an depuis presque dix ans? Mais, début 2007, Bill Smith n'a pas trouvé d'acheteur pour sa maison, pas même à son prix d'achat. Sa mensualité grimpe soudain de 520 à 1380 dollars. Fini, le 1,45%, on passe à du 8%! Avec un salaire de 1700 dollars, il se déclare en faillite personnelle. La maison est vendue 160000 dollars. Perte pour la banque : plus de 50000 dollars, tous frais compris. Près de 1,5 million de procédures de cette sorte sont en cours, selon le Sénat, et 3 millions de ménages américains pourraient perdre leur logement.
« En France, Mr. Smith serait fiché à la Banque de France. Il ne pourrait obtenir le moindre crédit », souligne le Crédit foncier. Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, explique qu'« en France les prêteurs examinent la situation des personnes, et non la valeur de leur bien immobilier comme aux Etats-Unis. Les prêts ne sont donc accordés qu'à des personnes solvables ». Les banques sont d'autant plus prudentes que, en cas de négligence, l'emprunteur pourra se réfugier derrière ia loi Neiertz obligeant l'établissement fautif à aider son client en difficulté. Autre sécurité : les commissions de surendettement, où c'est la banque, et non l'emprunteur, qui s'adapte aux difficultés de l'acquéreur. Impossible aussi, en France, de voir le taux d'un crédit proche de 10%. Une réglementation fixe le taux de l'usure, c'est-à-dire celui qu'un prêteur ne peut pas dépasser. Sources Challenges n° 89 du 30/8/07

De nouvelles conditions d'attribution pour le prêt à 0 %  

Plusieurs des conditions d'obtention du prêt à 0 % (prêt aidé par l'État) destiné à l'acquisition d'un logement ont été modifiées depuis le début de l'année. Les modalités de remboursement du prêt à 0 % sont aménagées et les plafonds de ressources permettant de bénéficier d'un prêt à 0% revalorisés à compter du 1er avril 2007 pour tenir compte des modifications relatives à la fiscalité des particuliers, notamment la suppression de l'abattement de 20 % sur les revenus. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2007, le prêt à 0% peut être majoré en cas de construction ou acquisition d'un logement neuf, dans une commune où une aide est attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales et à condition que les ressources de l'emprunteur n'excèdent pas un plafond. Toutes ces modifications sont l'objet de la plaquette « le nouveau prêt à 0 % » éditée par I'ANIL et disponible gratuitement, à l'ADIL de votre département  (Agence départementale pour l'information sur le Logement). Les candidats à l'accession trouveront en outre à l'ADIL toutes les informations sur les prêts et aides accordés au plan national ou local. Ils pourront se faire établir un diagnostic financier qui les aidera à bâtir leur projet et à tirer parti du nouveau prêt à 0% - Source : Le Progrès du 14/9/2007 - 

Les différentes aides sont destinées à faciliter l'entrée dans les lieux des locataires. Elles se matérialisent par deux contrats, un contrat de crédit à 0% pour le règlement du dépôt de garantie et un autre pour garantir le paiement des loyers :

• L'avance du dépôt de garantie demandé par le bailleur, s'effectue par un financement sans intérêt sur 36 mois maximum, remboursable par mensualité minimum de 15 € après un report d'échéance de 3 mois,
• La garantie LOCA –PASS : véritable caution solidaire, elle se porte caution pendant une durée de trois an à compter de l'entrée dans les lieux du locataire en paiement des loyers et de charges à hauteur de 18 mois de loyer et charges locatives (celui figurant dans le bail), en cas d'impayés.

La garantie est mise en jeu sur demande du bailleur après mise en demeure restée infructueuse. Les fonds ainsi versés au bailleur par la caution, prennent pour le locataire une forme d'avance gratuite remboursable en trois ans, cette durée peut être augmentée à la demande de la caution afin de tenir compte des capacités d'apurement des retards du locataire.

En plus des salariés du privé, les bénéficiaires sont : les étudiants boursiers d'Etat, les jeunes de moins 30 ans en recherche d'emploi et les travailleurs saisonniers.

Où se renseigner : contacter le CIL dont vous dépendez.

Prêt de 8000 € à 9600 € (en fonction des revenus imposables) aux conditions habituelles de taux de prêts 1% Logement, c'est-à-dire 1.5% TEG annuel hors assurance, sur 10 ans maximum.  

Il concerne tous types de travaux d'amélioration dans le logement qui constitue la résidence principale, travaux les plus divers relatifs à la mise aux normes d'habitabilité, aux économies d'énergie, aux ravalements des façades, à la réfection de toiture, agrandissement de la surface habitable…  

Pour les locataires, les travaux finançables sont ceux qui leur incombent et par extension ceux qu'ils prennent en charge avec l'accord de leur propriétaire (les parties communes et espace verts en habitat collectif).  

Les travaux doivent être effectués par une entreprise ou un artisan. 

Le déblocage des fonds se fait sur présentation de factures d'entreprises ou de prestataires de services datant de moins de 3 mois.  

Où se renseigner : la demande se fait auprès de votre employeur ou auprès des organismes collecteurs du 1% logement.  

Vous avez de plus en plus de mal à rembourser vos crédits, à honorer votre loyer et vos factures en temps voulu. Les fins de mois sont de plus en plus difficiles.

N'attendez pas que votre situation s'aggrave pour réagir.

Avant tout, il vous faut quantifier votre endettement et connaître sa nature, analyser vos relevés de comptes.  

Quelques mesures simples peuvent  améliorer votre situation : 

Ø  Vous pouvez demander un paiement de vos factures en plusieurs fois, une mensualisation de vos contrats d'assurances, de vos impôts …

Ø   Planifier vos dépenses annuelles,

Ø   Suspendre vos abonnements,

Ø  Vous pouvez demander une baisse temporaire de vos mensualités de crédits ou un report exceptionnel.

Définition – article 1659 du code civil :

« La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement  des frais stipulés dans l'article 1673 »

- article 1673 :

« Le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser le prêt principal, mais encore les frais et coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fond, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ses obligations »

Le réméré immobilier se matérialise par un contrat, acte authentique par devant notaire, qui permet au client de se sortir de ses difficultés financières (suite à une perte d'emploi, un surendettement, un accident de la vie, une maladie, une incapacité à recourir au crédit traditionnel) et de sauvegarder son patrimoine immobilier. 

Les personnes physiques concernées sont entre autres : 

·  Les personnes victimes d'une interdiction bancaire (FCC, FICP),·  Les personnes victimes de surendettement, admis ou non en commission de surendettement BDF,

·  Les personnes dont le patrimoine fait l'objet d'une hypothèque judiciaire ou saisie immobilière,

·   Les dossiers rédhibitoires pour les banquiers …. 

Procédure de vente à réméré :  

1^ère phase :

Vente du bien immobilier à un prix correspondant à la somme des crédits et des dettes augmenté des frais liés à la vente plus une trésorerie qui sera versée sur un compte séquestre (somme servant à payer les futurs frais imputables au vendeur pour racheter son bien donc pour exercer son action de réméré) 

2^ème phase : 

Concomitamment sont rédigés par le notaire :  

·      Une promesse d'occupation du bien au profit du client (ex-propriétaire devenu occupant), avec une indemnité d'occupation mensuelle s'élevant  à 1 % du montant du financement total (hors charges de copropriété),  

·   Une promesse de revente au profit du client au prix stipulé dans l'acte notarié. 

3^ème phase : 

Une fois l'apurement de l'ensemble des dettes, la radiation des éventuelles inscriptions auprès des différents fichiers de la Banque de France ; mise en place d'un crédit hypothécaire qui permet au vendeur de racheter son bien.

Tous les dossiers de prêts hors Loi Scrivener (reprise de prêts courts termes, découverts bancaires, trésorerie, crédits permanents) sont soumis à un délai de rétractation de 14 jours. Ce délai court à compter de la signature par les clients de l'offre de prêt.

Tous les dossiers de prêts soumis à la Loi Scrivener (reprise de prêts immobiliers….) sont soumis à un délai de réflexion de 11 jours. Ce délai court à compter de la réception par les clients de l'offre de prêt.

Si le client a deux offres complémentaires pour une même opération (une offre pour le rachat du prêt immobilier et une offre pour le rachat des autres prêts court terme ), l'une sera soumise au délai de réflexion de 11 jours (pour les prêts Loi Scrivener) et l'autre, au délai de rétractation de 14 jours (pour les prêts hors Loi Scrivener)

Il s'agit d'un fichier recensant d'une part les informations sur les incidents de paiement caractérisés et d'autre part les mesures conventionnelles ou judicaires de traitement du surendettement. Ce fichier est géré par la Banque de France. Elle ne peut remettre, sous quelque forme que ce soit, des informations contenues dans le fichier. Les établissements de crédit ont accès aux informations nominatives contenues dans le fichier.

En cas de perte significative de revenus, suite à un licenciement, une cessation d'activité, divorce ou un passage en retraite …, vous pouvez demandez sous certaines conditions l'application de la Loi L312-12 du code de la consommation. Ce texte permet à toute personne qui se prévaut de cette protection, de suspendre ses obligations de remboursement contractuelles pour une période maxi de 24 mois. Attention, cette demande doit intervenir avant que le prêteur ne dénonce la « déchéance du terme » en réclamant l'intégralité du prêt.

A titre expérimental, dans la région de Bordeaux, le Secours Catholique et le Crédit Coopératif ont élaboré un prêt destiné aux personnes en difficulté sociale. Prêts de 500 € à 2000 € au taux de 4% à 8%., Le bénéficiaire du prêt sera assisté d'un bénévole afin de l'aider à réaliser son projet personnel qu'il s'agit d'un achat, de travaux…